代理A公司诉B合作社房屋租赁合同有效被支持案

【特别说明】

鉴于案涉相关信息须保密，故案涉公司、办案法院等，均以化名A公司、B合作社、法院或某法院等称谓。

【案情简介】

B合作社开发建设的某商贸大厦三期房屋，经公开招标，最终由A公司中标。2011年9月29日，双方依据招投标文件，并经协商一致签订了《房屋租赁合同》。因双方订立合同时房屋尚未建成，为此合同约定租期二十年的起算时间为竣工验收合格后10天内。由于案涉租赁房屋建设进度缓慢，自签订《房屋租赁合同》已逾六年，由此给A公司造成了一定的经济损失（履行保证金的资金占用费及其他损失）。2017年11月16日，B合作社给A公司发函，通知A公司终止双方签订的《房屋租赁合同》。A公司认为，双方所签《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。B合作社提出终止合同于法无据。故诉至法院。

【代理要点】

李少华律师接受A公司委托后，代理提起诉讼。诉请：1、依法确认原被告所签《房屋租赁合同》合法有效；2、责令被告B合作社于合理时间内完成房屋的竣工验收，并在竣工验收合格后的十天内交付租赁物。

被告B合作社辩称：根据合同法规定，法律行政法规规定应当办理批准登记等手续合同才能生效。城市房地产管理法第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。双方所签房屋租赁合同因未备案，故合同不生效。

李少华律师认为：一、案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故应认定合法有效。

案涉合同约定签字盖章后生效，双方授权代表在合同上已签字盖章，故案涉合同已经生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定的是房屋租赁合同向房产管理部门登记备案，而非应当办理登记才能生效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。故被告B合作社以未登记备案主张合同不生效，无法律依据，依法不应支持。

虽然案涉房屋租赁合同的租赁建筑物尚未建造完毕，但该建筑取得建设工程规划许可证，系合法建造的建筑物，故不存在租赁合同无效情形。至于租赁建筑物在合同签订时尚未实际交付，该事实不影响合同的效力。

被告B合作社反悔不愿继续履行合同，向原告A公司发出解除终止合同通知，因原告A公司并无《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故被告B合作社的解除终止合同的通知不发生法律效力。

二、案涉房屋正在继续建设中并已接近竣工，故原告A公司诉请被告B合作社于合理时间内完成房屋的竣工验收，并在竣工验收合格后的十天内交付租赁物，依法应支持。

【判决结果】

法院判决：一、确认原告A公司与被告B合作社于2011年9月29日签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、驳回原告A公司的其他诉讼请求。

法院认为：原告A公司要求被告B合作社于合理时间内完成案涉房屋的竣工验收，并在竣工验收合格后十天内予以交付的请求。按照建筑法的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。而交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。因案涉房屋尚在建造之中，最终是否能符合国家规定的竣工条件具有不确定性，且竣工验收涉及施工单位、设计单位、监理单位等其他主体，显然非被告B合作社一方所能决定。故原告A公司的该项请求，目前缺乏依据，法院不予支持。

【律师谈法律点】

根据《城市房地产管理法》第五十三条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。但该法未规定，未向房产管理部门登记备案的不发生效力。现实中，出租人与承租人签订房屋租赁合同后，存在大量未向房屋管理部门登记备案的情形。所以，实务中很多当事人会以租赁合同未登记备案为由，向法院请求确认合同无效。

另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

从条文意思看，只有合同当事人双方约定，以登记备案作为房屋租赁合同生效条件的，如果未登记备案的，合同无效，这是合同意思自治原则的体现。如果双方当事人未约定该条件的，未登记备案不能作为房屋租赁合同无效的条件。在实务中，存在大量未登记备案的房屋租赁合同，如果将未登记备案的合同都认定为无效合同，将严重影响交易的安全性和稳定性。《城市房地产管理法》第五十三条的规定，明显属于管理性禁止性规范，非效力性禁止性规范，不能作为房屋租赁合同生效的条件。当然，《城市房地产管理法》第五十三条作为管理性规范，如果是因当事人一方的原因导致无法登记备案的，另一方可以作为其合同违约的事由，追究违约责任。例如，可以请求解除房屋租赁合同，支付违约金，赔偿损失等。

【代理律师简介】

本案是李少华律师2018年中代理工程施工房地产领域成功案例中的一例：涉及房地产交易租赁合同效力、履行、违约等法律点。是具有一定代表性的案例。

李少华律师，中级律师，律所主任兼支部书记，安徽大学法律、经营管理双学历，自1986年担任公司高管15年，自2002年从事专职执业律师至今20余年，先后首席合伙人创始安徽弘大(合肥)律师事务所和安徽坤天律师事务所。省律协工程建设施工房地产专业委员，省及合肥市律协公司法专业委员，省刑事专业律师，省司法厅法援中心刑事辩护团律师，主辩省高级人民法院特重大刑案。擅长工程施工房地产法、合同法、公司法、刑事辩护。对办理的每一起案件都追求精、准、深。

李少华律师，始终惯定：坚守委托、不畏权势、追求公平正义。

工程建设施工房地产专业部

撰稿:李冰晶 主任律师助理

2022年11月21日