侵害建筑物共有权业主享有单独诉权

坤天律所 2022-12-12 0 次

【特别说明】

鉴于案涉相关信息须保密，故案涉个人、办案法院等，均以化姓某、法院或某法院等称谓。

【案情简介】

2008年12月3日，原告樊某购买了位于A县B小区12号楼顶层706户房屋一套，并办理了房地产权证。因是毛坯房，樊某居家外地打工，故一直无人居住。2009年11月20日，中国移动通信集团安徽有限公司C市分公司（以下简称C公司）与陈某签订了房屋租赁合同，陈某将该楼的一间自有房屋出租给C公司，作为C公司建移动通信基站用房使用，并同意向C公司提供该租赁房屋所在楼宇的楼顶，用于C公司安装移动通信设备。数年后，樊某发现移动通信基站的安装导致了自己的这套房屋屋顶漏水，遂要求C移动公司拆除在楼顶安装的移动通信设备。经数次协商未果后，樊某决定起诉至法院。

【一审裁判】

樊某特别授权委托李少华律师代理提起参与一审诉讼。

一审法院审理后，判决驳回原告樊某的诉讼请求。

一审法院认为：

一、根据《物权法》第七十条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利；又根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题若干意见的解释》（简称《最高法建筑物区分所有权解释》）第三条规定，建筑物的屋顶属于《物权法》第六章所称的业主共有部分；因此建筑物内业主对该建筑物屋顶享有共同管理的权利；

二、根据《物权法》第七十六条第（七）款，业主决定“有关共同管理权利的其他事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；樊某仅作为该栋楼众业主之一，不具备“有关共同管理权利的其他事项”的决定权，即不具备决定主张拆除已存在于楼顶上的移动通信设备的权利，也无权对C公司在案涉12号楼设立通信设备的行为提起诉讼。

随判决驳回樊某的诉讼请求。

【二审裁判】

樊某对一审判决不服，继续特别授权委托李少华律师代理提起参与二审诉讼。

经开庭审理，二审作出以下判决：

一、撤销一审判决；

二、C公司自二审判决生效之日起30日内拆除案涉通信设备。

二审改判理由如下：一审法院对《物权法》第七十六条第（七）款的法律适用错误。案涉通信设备原本就不属于12号楼的固有部分，C公司未经12号楼业主们同意，仅凭与陈某签订的房屋租赁合同便在该栋楼顶安装通信设备，并且设立该基站也无其他合法理由C公司的行为已经构成对12号楼业主们的侵权。《最高法建筑物区分所有权解释》第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”樊某作为12号楼业主之一，与该栋楼其他业主对楼顶享有共有和共同使用管理的权利，现这一权利被侵害，其拆除移动基站、恢复建筑物原状的诉讼请求，应该得到法院支持。

【律师评析】

建筑物区分所有权纠纷案件往往牵涉到大量业主，实际诉讼中，不可能所有业主参与诉讼。那么业主个人对侵害建筑物区分所有权的行为能否单独提起诉讼呢？法律对此未作明文规定。

本案是处理此类纠纷的具有代表性的案例，既涉及到法律和最高法解释，又存在着法律法规未触及的权利盲点。一审法院的判决有三处错误，一是不该肯定却肯定了他人对业主的建筑物区分所有权的侵害行为；二是不该否定却否定了业主个人对侵害建筑物区分所有权的行为的诉权；三是即否定业主个人诉权，又判决驳回诉求而认可诉权。本案二审法院从保护私权、维护社会公平正义的立法初衷出发，对一审判决纠正得当，顺应立法航向，值得我们深入思考与探讨。

【代理律师简介】

本案是李少华律师2016年中代理民事成功案例中的一例：不动产共有权侵权纠纷中业主单独行使诉权的代理成功案。是具有一定代表性的特殊案例。

李少华律师，中级律师，律所主任兼支部书记，安徽大学法律、经营管理双学历，自1986年担任公司高管15年，自2002年从事专职执业律师至今20余年，先后首席合伙人创始安徽弘大(合肥)律师事务所和安徽坤天律师事务所。省律协工程投资建设施工房地产法专业委员，合肥市律协公司法专业委员，省刑事专业律师，省司法厅法援中心刑事辩护团律师，主辩省高级人民法院特重大刑案。擅长合同法、工程建设施工房地产法、公司法、刑事辩护。对办理的每一起民商刑案件，都追求精、准、深。

李少华律师，始终惯定：坚守委托、不畏权势、追求公平正义。

工程建设施工房地产专业部

撰稿:李冰晶主任律师助理

2022年11月27日